De belastingdienst gaat vastgoedbeleggingen via een zogenaamde STAK in box 3 monitoren. Waarom is de Stichting Administratiekantoor ofwel STAK nu (ineens) interessant?

Ik leg het voordeel van de STAK hierna uit, maar daarvoor moeten we eerst naar de basis van box 3.

In de spaarvariant, het nieuwe forfaitaire stelsel van box 3, worden vanaf het belastingjaar 2023 bezittingen en schulden van elkaar gescheiden. De peildatum van 1 januari is inmiddels al gepasseerd!

De categorie spaargeld wordt nauwelijks belast vanwege een fictief rendement van 0,36%.

De overige bezittingen waaronder onroerend goed, vorderingen en effecten worden belast op basis van een verondersteld fictief rendement van 6,17%.

De schulden zijn aftrekbaar tegen 2,57%. Hier zit de ‘pijn’.

Stel je koopt privé een beleggingspand in box 3 voor € 500.000 en financiert het pand volledig, bij een bank of eigen B.V.

Kort door de bocht is de heffing dan *):

Fictief rendement                                                        500.000 x 6,17%= € 30.850

Af: fictief rendement schuld                                      500.000 x 2,57%= € 12.850

Positief voordeel                                                                                              € 18.000

De belasting bij een belastingtarief van 32% is dan € 5.760

*) er zijn nog overige bezittingen en spaargeld, de grondslag box 3 is niet nihil

Koop je het pand middels een STAK dan wordt gekeken naar de waarde van de certificaten. Je richt eenvoudig een stichting op die het vastgoed koopt en de financiering op zich neemt terwijl tegelijkertijd de stichting certificaten op dit vermogen uitreikt aan jou als koper. Vervolgens geef je in box 3 de netto waarde van de certificaten aan, in het voorbeeld nihil. Ofwel door het salderen van bezittingen en schulden via een STAK pakt de box 3 heffing lager uit bij gefinancierde aankoop van vastgoed en effecten.

Bij het overbrengen van bestaand vastgoed naar een STAK moet rekening worden houden met overdrachtsbelasting.

De staatssecretaris is niet gediend van deze ‘constructie’ en gaat zoals gezegd de op zichzelf ‘onschuldige’ STAK monitoren.