Voor eigenaren van vastgoed in box 3 wordt het belastingklimaat er bepaald niet eenvoudiger op. De huidige ‘duale’ systematiek, die rekent met een standaard (en vaak hoog) fictief rendement danwel heffing op basis van werkelijk rendement zonder aftrek van alle kosten, roept al langer weerstand op.

Tegelijkertijd kent het aangekondigde alternatief – belastingheffing op basis van werkelijk rendement – ook de nodige haken en ogen en dreigt bij sommige bezitters van bijvoorbeeld een tweede woning een flinke belastingdruk. Vooruitlopend op de verwachte wetswijziging die ingaat in 2028 zetten sommigen hun vakantiehuis of verhuurde woning nu al te koop. Wat staat ons precies te wachten?

Naar een nieuw box 3-stelsel: belasting op werkelijk rendement

Op 19 mei 2025 heeft staatssecretaris Van Oostenbruggen het wetsvoorstel “Wet werkelijk rendement box 3” ingediend bij de Tweede Kamer. Het voorstel luidt een fundamentele wijziging in van de huidige vermogensrendementsheffing. Waar nu nog gerekend wordt met een forfaitair rendement, moet vanaf 2028 het daadwerkelijk behaalde rendement als grondslag dienen.

Vermogensaanwas als uitgangspunt

Voor de meeste bezittingen in box 3 komt er een heffing op basis van vermogensaanwas. Dit betekent dat niet alleen rente, dividend en huurinkomsten worden belast, maar ook koerswinsten én – belangrijk – koersverliezen. Verliezen kunnen onbeperkt worden doorgeschoven naar toekomstige jaren, mits ze meer dan € 500 bedragen. Voor kleine spaarders geldt een vrijstelling: de eerste € 1.800 aan rendement per belastingplichtige blijft buiten schot.

Het tarief blijft voorlopig 36%, zoals ook in 2025 het geval is.

Onroerend goed krijgt aparte behandeling

Voor onroerend goed in box 3, zoals een verhuurde (vakantie)woning, geldt een andere aanpak: de belasting wordt geheven op het moment dat je het pand daadwerkelijk verkoopt of overdraagt. Tot die tijd telt de waardestijging niet mee, tenzij je jaarlijks inkomen genereert – bijvoorbeeld door verhuur. Bij structurele verhuur (minstens 90% van het jaar) worden de daadwerkelijke huuropbrengsten belast, verminderd met noodzakelijke kosten. Gebruik je het pand deels zelf of verhuur je het minder frequent, dan komt er een zogeheten vastgoedbijtelling bij: 3,35% van de WOZ-waarde.

Voorbeeld:
Stel, je bezit een vakantiewoning met een WOZ-waarde van € 450.000. Je verhuurt deze woning helemaal niet, je gebruikt hem alleen privé.
De fiscale bijtelling bedraagt dan 3,35% van € 450.000 = € 15.075.
Na aftrek van het heffingsvrije rendement (€ 1.800) blijft er € 13.275 belastbaar over.
Bij een tarief van 36% betekent dit een jaarlijkse box 3-heffing van € 4.779.

En dat terwijl je daar geen huur voor hebt ontvangen.

Kopen in privé of via een bv?

Met deze nieuwe regels in aantocht is het verstandig om vooraf goed na te denken over de vorm waarin je vastgoed bezit. Achteraf switchen is vaak onaantrekkelijk, onder andere door de overdrachtsbelasting.

Tot slot

Het wetsvoorstel ‘Werkelijk rendement’, dat vanaf 2028 moet ingaan, werpt nu al zijn schaduw vooruit. Voor beleggers in onroerend goed – met name bezitters van een tweede woning – zijn de voorgestelde regels ingrijpend. Eenvoudiger en goedkoper wordt het stelsel zeker niet.

Een simpele uitweg is er vaak niet. Wat wél mogelijk is: tijdig inzicht krijgen in de fiscale impact, slimme keuzes maken waar het kan, en voorbereid zijn op wat komen gaat. Want als je het rendement niet kunt verhogen, helpt het in elk geval om verrassingen te voorkomen.