In veel steden moet op dit moment de vraagprijs worden overboden om eigenaar te worden van onroerend goed. De gevraagde huren zijn navenant. De relatief gunstige belastingheffing van box 3, waarin de beleggingspanden doorgaans zijn opgenomen, draagt positief bij aan het rendement.

Een afgekeurde metselaar met een vooruitziende blik had dit al vroeg door. In 25 jaar tijd had hij zo’n 23 huizen gekocht in dezelfde stad. Hij verhuurde deze huizen aan studenten en andere particulieren. Hij gaf deze panden in zijn aangifte inkomstenbelasting op in box 3. De inspecteur vond dat deze belegging het normale vermogensbeheer te boven ging en meende dat de huuropbrengsten in box 1 belast waren tegen maximaal 52% inkomstenbelasting.

Wie stelt moet bewijzen. De Inspecteur was van mening dat het innen van de huur, het deels zelf regelen van nieuwe huurders, huurcontracten opstellen, toezicht houden in de zin van inspecties achteraf (na afloop van het huurcontract) op de kamers, toezicht op de ingeschakelde aannemers, het voeren van de administratie, alle werkzaamheden zijn die normaal vermogensbeheer te boven gaan.

Volgens de rechter zijn deze werkzaamheden echter slechts gericht op het verkrijgen van een normale huur. Dat het ging om 23 panden en dat een deel van de werkzaamheden tegen een geringe vergoeding werden uitbesteed aan een beheerder, deed volgens de rechter niet ter zake.

Een mooie uitkomst voor de metselaar die de beleggingspanden in box 3 kon aanhouden.

Als de metselaar aan ziet komen dat hij gaat overlijden of als hij de panden wil schenken aan zijn kinderen heeft hij mogelijk een tegenovergesteld belang. Als de panden op dat moment kwalificeren als een onderneming (box 1 of box 2) is onder voorwaarden de bedrijfsopvolgingsregeling van toepassing waardoor erf- of schenkbelasting bespaard kan worden.